Checklist básico para inspeccionar una vivienda por tu cuenta

Antes de contratar una inspección profesional, una primera visita bien preparada puede ahorrarte tiempo y darte una impresión inicial del estado del inmueble. Este checklist te ayuda a no olvidar nada importante durante esa primera toma de contacto.

1. Exterior y fachada

Antes de entrar, dedica unos minutos a observar el edificio desde fuera:

• Fachada: Busca grietas, desconchones o manchas de humedad en el revestimiento exterior.
• Cubierta visible: Si puedes verla, comprueba el estado del tejado, tejas rotas o levantadas, y el estado de las chimeneas.
• Canalones y bajantes: Deben estar íntegros y sin óxido ni deformaciones. Los daños aquí son causa frecuente de humedades en fachada.
• Zonas comunes: Estado del portal, ascensor, escaleras, iluminación. Reflejan el nivel de mantenimiento general del edificio.
• Grietas en esquinas: Las grietas diagonales en las esquinas del edificio pueden indicar asentamientos diferenciales. No las ignores.

2. Estructura: grietas y deformaciones

• Grietas en paredes interiores: Las fisuras finas y horizontales en yeso son habituales y poco preocupantes. Las grietas anchas (>2mm), diagonales o en escalera en muros de carga son señal de alerta.
• Techos: Busca manchas amarillas o marrones (filtraciones), deformaciones o pandeos en el plano del techo.
• Suelos: Camina por toda la vivienda. Los suelos inclinados o que crujen de forma anómala pueden indicar problemas en el forjado.
• Puertas y ventanas: Comprueba que abran y cierren con facilidad. Las que rozan o no cierran bien pueden indicar movimientos estructurales.

3. Humedades y filtraciones

• Manchas en paredes y techos: Busca decoloraciones, manchas amarronadas, eflorescencias (depósitos blancos salinos) o moho negro.
• Olor: Un olor a humedad o a cerrado persistente es una señal clara de problemas ocultos, incluso si las paredes parecen secas.
• Toca las paredes: En sótanos, plantas bajas y baños, toca la pared con la palma. Si nota frescor o humedad al tacto, hay problema.
• Detrás de los muebles: Pide que muevan o mira en los huecos entre muebles y paredes, especialmente en cocinas y baños.
• Pintura reciente: Paredes recién pintadas en zonas aisladas pueden estar tapando manchas. Pregunta cuándo se pintó.

4. Instalación eléctrica

• Cuadro eléctrico: Localízalo y comprueba que tenga diferencial e interruptores magnetotérmicos modernos. Si es muy antiguo o tiene fusibles de plomo, necesitará renovación (800-2.000€).
• Enchufes: Prueba varios enchufes con el cargador del móvil u otro dispositivo. Si no funcionan o huelen a quemado, hay problemas.
• Iluminación: Enciende todas las luces. Las que parpadean o no funcionan pueden indicar instalación defectuosa.
• Cables visibles: Cables de tela, sin protección o improvisados son señal de instalación antigua o amateur. Especialmente peligrosos.

5. Fontanería y saneamiento

• Presión del agua: Abre todos los grifos a la vez y comprueba la presión. Si es muy baja, puede indicar tuberías obstruidas o problemas en la instalación general del edificio.
• Agua caliente: Comprueba que salga agua caliente en todos los puntos y en cuánto tiempo. Un calentador muy antiguo puede suponer un gasto inmediato.
• Desagüe: Abre los grifos y comprueba que el agua desagüe con rapidez. Los atascos frecuentes o los desagües lentos pueden indicar problemas de saneamiento.
• Bajo fregadero y lavabos: Mira dentro del armario bajo el fregadero y lavabos. Busca manchas de humedad, óxido en tuberías o restos de reparaciones recientes.
• Inodoros: Tira de la cadena y comprueba que rellene bien. Mueve ligeramente el inodoro: si oscila, la fijación está deteriorada.

6. Cocina y baños

• Juntas de azulejos: Las juntas negras o deterioradas en duchas y bañeras son una vía de entrada de agua. Su reparación es sencilla, pero ignorarlas puede causar daños mayores.
• Extractor de cocina y baño: Comprueba que funcionen. Una mala ventilación favorece la aparición de humedades y moho.
• Estado del mobiliario de cocina: Si se vende con muebles, comprueba el estado de bisagras, cajones y encimera. Reformar una cocina cuesta entre 5.000 y 20.000€.
• Electrodomésticos incluidos: Si la venta incluye electrodomésticos, pruébalos. Pide los manuales y comprueba su antigüedad.

7. Ventanas, carpintería y aislamientos

• Tipo de acristalamiento: Comprueba si las ventanas son de doble o triple acristalamiento. El simple es un sumidero energético en el norte de España.
• Condensación entre cristales: Si hay humedad o niebla entre los dos vidrios de una ventana de doble acristalamiento, el sellado está roto y hay que sustituirla.
• Corrientes de aire: Pasa la mano por los marcos de puertas y ventanas. Las corrientes indican mal sellado y pérdidas de calor.
• Persianas y cierres: Prueba que suban y bajen correctamente. Las persianas rotas o trabadas pueden ser costosas de reparar.

8. Suelos, techos y acabados

• Estado del pavimento: Busca baldosas rotas, levantadas o que suenan a hueco al pisarlas (puede indicar falta de adhesivo o humedades bajo el suelo).
• Parquet o tarima: Comprueba que no haya zonas hundidas, levantadas o manchas de humedad. Cambia radicalmente el presupuesto de reforma.
• Techos: Revisa si hay fisuras en las esquinas (donde techo y pared se encuentran), manchas o zonas rebajadas.

9. Garaje, trastero y zonas comunes

• Garaje: Comprueba el acceso, el mecanismo de la puerta automática, la ventilación y si hay manchas de aceite o humedad en el suelo.
• Trastero: Verifica que corresponde al número indicado, su accesibilidad y si hay señales de humedad.
• Ascensor: Comprueba su funcionamiento y revisa si está en revisión al día (debe haber un libro de mantenimiento visible).

10. Documentación que debes pedir

• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para vender. La calificación afecta directamente a tu gasto en calefacción.
• ITE (Inspección Técnica de Edificios): Obligatoria en edificios de más de 50 años. Comprueba que esté al día y pide el informe si tiene observaciones pendientes.
• Últimas facturas de suministros: Te darán una idea real del consumo energético y si hay deudas con las compañías.
• Cuotas de comunidad y derramas: Pide los recibos de los últimos 12 meses y pregunta si hay obras o derramas previstas.
• Licencias de reforma: Si la vivienda ha sido reformada, comprueba que haya licencia municipal. Las obras sin licencia pueden dar problemas en la venta futura.

11. Preguntas clave al vendedor

• ¿Cuánto tiempo lleva en venta y por qué se vende?
• ¿Se ha tenido algún problema de humedades, filtraciones o plagas?
• ¿Qué reformas se han hecho y cuándo? ¿Tienen licencia?
• ¿Hay derramas pendientes o previstas en la comunidad?
• ¿Cuál es el consumo habitual de calefacción y electricidad mensual?
• Nota: Guarda cualquier información que te proporcionen por escrito (email, WhatsApp). Si resulta ser falsa, puede servir como prueba en una reclamación por vicios ocultos.

Checklist de visita: resumen imprimible

Conclusión

Este checklist te ayudará a hacer una primera criba durante la visita y a no olvidar aspectos importantes. Si la vivienda supera este filtro básico y sigues interesado, el siguiente paso natural es contratar una inspección profesional antes de firmar nada.

Una inspección profesional no solo detecta lo que no ves a simple vista, sino que también te proporciona un informe técnico que puedes usar para negociar el precio o exigir reparaciones. Es la inversión más rentable que puedes hacer antes de comprar una vivienda.